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Reclamar los gastos de formalización de la hipoteca.

2:32Ángel López González

Pues parece, a menos que los bancos cambien de posición, que el 2017 va a ser movidito también en lo que respecta a demandas frente a las entidades bancarias. A las preferentes, cláusulas suelo, hipotecas multidivisas, oposiciones hipotecarias, se suman ahora las demandas para la recuperación de los gastos de constitución de las hipotecas.

Ya diversos clientes me han encargado reclamar por vía judicial a su entidad bancaria los gastos de formalización de su hipoteca, habiendo recibido también muchas llamadas y correos electrónicos solicitando información en relación a esta cuestión. Y eso que creo que todavia mucha gente no se ha enterado de esta posibilidad. 

Es por ello, que siendo un tema que puede ser de interés para muchas personas -de hecho algunas fuentes hablan de unos 8 millones de afectados-, traslado esta breve nota informativa, que huyendo de tecnicismos, aborda las principales dudas que a un cliente le pueden surgir.

¿Pueden reclamarse los gastos de formalización la hipoteca?

El Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia por la que declara abusiva, en relación a una hipoteca del BBVA, la cláusula por la que se obliga al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

Esta cláusula está inserta, de una manera muy parecida, en la mayoría de las escrituras de préstamo hipotecario, por lo que la Sentencia abre las puertas, con bastantes posibilidades de éxito, a reclamar la devolución de todos estos gastos, para aquellas personas que tengan la consideración de consumidor.

¿Exactamente que gastos pueden reclamarse?

Hay que tener muy claro, que estamos hablando de los gastos de formalización de la hipoteca, no de los gastos de formalización de la compraventa. Cuando se adquiere una propiedad con una hipoteca, el comprador puede tener la sensación de pagar estos gastos de una forma única, pero en realidad estamos hablando de dos escrituras, cada una de las cuales genera sus propios gastos notariales, registrales y tributarios.

Los gastos que podrían reclamarse, son los siguientes: 
- Factura de la Notaria por la hipoteca. 
- Minuta del Registro de la Propiedad por la inscripción de la hipoteca. 
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca.
Respecto al Impuesto, algunas opiniones entienden que no sería reclamable, pues el Reglamento del Impuesto establece que este pago corresponde al firmante del préstamo. No obstante, la Sentencia del Supremo es clara al respecto, al declarar expresamente la nulidad de la repercusión del Impuesto, y además, el Reglamento del Impuesto no puede contradecir a su propia Ley, por lo el Impuesto es perfectamente reclamable.

Existen algunos otros gastos, como los gastos de gestoría y los gastos de tasación de la vivienda, que habría que ver la concreta cláusula y el supuesto, para decidir en relación al interés y conveniencia de su reclamación.

¿De qué importes estamos hablando?

Evidentemente el importe depende de cada caso concreto, pero, se estima, que para una hipoteca de de 150.000,00, € formalizada alrededor del año 2010, podría suponer una devolución para el cliente de unos 3.000,00 € aproximadamente.

¿Admiten los bancos estas reclamaciones o hay que acudir la vía judicial?

Actualmente, no se conoce, que ninguna entidad bancaria haya admitido la devolución del dinero de forma voluntaria, por lo que es necesario acudir a la vía judicial. Se desconoce que podrían hacer en un futuro, pero viendo como han actuado por lo general con relación a otras estipulaciones abusivas, como las cláusulas suelo, no es probable que las admitan. Lo anterior no obsta, a que es necesario reclamar previamente el banco, para apuntalar la condena en costas a la entidad bancaria en el proceso judicial a iniciar.

¿Qué hipotecas se puede reclamar y que plazo hay para hacerlo?

Esta cuestión es un poco más polémica de determinar con exactitud, pues se manejan diversas interpretaciones que no suponen actualmente un problema para la mayoría de las hipotecas.

Para aquellas las hipotecas vigentes, actualmente la cuestión no plantea problema alguno, pues la interpretación más perjudicial, por así decirlo, sería entender que el plazo es de cuatro años desde la Sentencia del Tribunal Supremo que data de diciembre de 2015.

Para las hipotecas no vigentes, habría que estudiar el caso concreto con detalle. Evidentemente, contra más tiempo haya pasado, las posibilidades de reclamación disminuyen, existiendo algunas interpretaciones que entienden que al ser imprescriptible la acción de nulidad no existe plazo.

¿Qué coste tiene el procedimiento?

Por lo general, y en principio, lo más previsible, es que la Sentencia estime la demanda íntegramente con condena en costas para la entidad bancaria, lo que supone que el coste final para el cliente es prácticamente cero. Y digo prácticamente, porque en ocasiones algún coste no es posible repercutirse. 

No obstante, hay que advertir, que no en todos los casos tiene que ser así, pues los procedimientos judiciales y los resultados nunca se pueden asegurar.

¿Cómo me pongo en contacto si quiero reclamar o más información?

Como explicaba al principio, son muchas las consultas que se están recibiendo sobre esta materia, por lo que para una atención más personalizada y correcta, remita un correo electrónico a alopez@recursosprofesionales.es, dejando su teléfono y me pondré en contacto.

Ángel López
Abogado

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